Как платить всего 1% налога с доходов при сдаче в аренду недвижимости

ВОПРОС: Посоветуйте, пожалуйста, оптимальный вариант сдачи в аренду апартамента, купленного без ипотеки? Как я понимаю, официально сдавать апартамент нужно в статусе ИП (самозанятость для этого не подходит по закону).

Вижу такой вариант для сдачи:
Сдавать в аренду как ИП на УСН 6% и перед продажей сменить систему налогообложения на УСН 15% доходы минус расходы, чтобы при продаже заплатить 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи, а не 6% с цены продажи.
Скажите, насколько это адекватный вариант для сдачи апартамента в аренду? Или есть более оптимальные формы сдачи?

ОТВЕТ: Всё верно насчет того, что в качестве самозанятого нежилое помещение сдавать нельзя.
Но Вы ошибаетесь, когда считаете, что для того, что бы заплатить меньше налогов - нужно перед продажей перейти на "упрощенку" "доходы-расходы" и заплатить налог с разницы между стоимостью покупки и продажи. Так не работает, потому что принять в расходы стоимость недвижимости можно только, если Вы приобрели её на общей системе или на УСН "доходы-расходы". В остальных случаях расходная часть не формируется.

Можно сдавать в аренду как ИП, выбрав между УСН "доходы", УСН "доходы-расходы", патентной системой налогообложения.
Чаще всего недвижимость приобретают до открытия ИП и выбор приходится делать между УСН "доходы" и ПСН.

Про УСН "доходы-расходы". Когда и почему это выгодно!
Если в момент приобретения нежилого помещения у Вас есть статус ИП и выбрана система налогообложения УСН "доходы-расходы", то сдавать выгоднее, скорее всего, по УСН "доходы-расходы".

Особенности при УСН "доходы-расходы":
если недвижимое имущество приобретено на Вас (даже как на физ лицо) и оплачено- стоимость этого имущества можно принять в расходы в году приобретения.

В году приобретения недвижимости скорее всего будет убыток, т.к. доход в виде аренды будет существенно меньше расходов на приобретение имущества.

При убытке налог по УСН "доходы-расходы" составит 1% от доходов (минимальный налог).
Далее в последующие годы сформированный убыток (в год приобретения недвижимости) можно учитывать в расходах. Таким, образом налог по УСН будет минимальный 1% от доходов в течение всего периода пока расходы на приобретение перекрывают доходы.

Когда полностью исчерпаете убыток (доходы за несколько лет перекроют стоимость приобретения недвижимости) - перейдете на УСН "доходы" или подадите заявление на патент. Безболезненно.

Есть один минус этой стратегии. Если продадите недвижимость, владея ею менее 10ти лет - нужно будет исключить из расходов за все годы стоимость недвижимого имущества (в части недоамортизированной стоимости) и пересчитать налог по "упрощенке".

Поэтому такая стратегия очень хорошо работает (1% от доходов!), если не продавать недвижимость в течение первых 10ти лет владения.